רכישת נכס חדש בישראל הינה עסקה מורכבת, הן מבחינה משפטית והן מבחינה כלכלית. לעתים קרובות, כאשר נכנסים להסכם בנייה חדש, השלמתו יכולה לארוך שנתיים עד שלוש שנים מהרגע שבו קניתם את הבית. חוק המכר הישראלי נועד לשמור על בטחון כספכם אם הקבלן פושט רגל או לא משלים את הפרויקט.

חוק המכר הישראלי (הגנה על השקעת הרוכשים) משנת תשל"ז 1974 וחוקים רבים הקשורים להגנה על הצרכן מספקים מסגרת מוסדרת היטב וחשובה לתהליך רכישת נכס בבנייה חדשה. חשוב להכיר חלק מהטיעונים הבסיסיים, כך שתוכלו להתעקש על הזכויות שלכם כאשר אתם מתמודדים עם מצב של בנייה חדשה.

מאז שנת 2008, תוקן חוק המכר באופן מהותי, והוראות חדשות רבות נוספו לביסוס הגנת הצרכן ברכישה מסוכנת זו.

ראשית, וחשוב מכל, סעיף 7 לחוק המכר קובע כי הקבלן אינו רשאי לגבות יותר מ-7% ממחיר הדירה, אלא אם כן ניתן לכם אחד מחמשת אמצעי ההגנה על התשלומים שלכם:

1. ערבות בנקאית – הקבלן ימציא ערבות בנקאית המבטיחה את ההחזר הכספי לקונה על תשלומים ששולמו בעד ההקמה החדשה, במידה והקבלן אינו יכול להעביר לבעלותו את הנכס או לקניין זכות אחר (כמפורט בהסכם) בשל שעבוד שהוטל על הדירה, על הפרויקט, או על הקרקע עצמה, בשל הליכי פירוק כנגד הקבלן, או בשל סיבות אחרות המונעות את השלמת בניית הדירה. הערבות הבנקאית חייבת לעמוד בניסוח לפי תקנות המכר (דירות) (הגנה על השקעות של רוכשים).
2. ביטוח אשר שם אתכם בתור הנהנים והפרמיות שולמו מראש.
3. משכנתא ראשונה על דירה או רכוש – לעתים קרובות אין זו אפשרות שכן יש בנק המממן את הפרויקט ויש לו כבר משכנתא ראשונה על הנכס.
4. הודעת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק הנכסים, התשכ"ט 1969: (אזהרה בדבר הזכויות הרשומות בטאבו), ובלבד שאין שעבוד או זכות צד ג' אחרת, המקבלת עדיפות על פני הודעת האזהרה.
5. העברת זכויות קניין מלאות לקונה – ללא כל זכות של צד שלישי. זהו השלב הסופי של פרויקט בנייה חדש שלעתים רחוקות מסופק כערובה במהלך הבנייה. גם עם סיום הבנייה, עשויות לחלוף מספר שנים עד להעברת זכויות הקניין המלאות, בהתאם לבעלות הקרקע וגורמים אחרים, כמו פרצלציה ואם הקרקע בבעלות פרטית או בבעלות של מקרקעי ישראל, המספקת חכירה לטווח ארוך (99 שנים עד לחידוש החכירה, למשל).

על הקבלן לדווח על מכירת נכס בנייה חדש ועל הדרך שלו להגן על כספי הרוכש, תוך שבעה ימים מיום החתימה על הסכם המכירה ועל טופס סטטוטורי מסוים, שעל הקבלן לחתום עליו בפני עורך דין. אתם (או עורך הדין שלכם), צריכים לקבל עותק של הצהרה זו.

אתם משלמים לקבלן באמצעות ספר של שוברים שהבנק המממן נותן לכם, לחשבון בנק ייעודי עבור הפרויקט אותו מנהל הקבלן בבנק המממן.

בנוסף להגנה על התשלומים, קיימות גם תקנות המסדירות את מסגרת התשלום בהתאם להתקדמות הבנייה, ותזמון התשלומים חייב לעמוד בתקנות חוק הדירות (הגנה על השקעות של רוכשים) (מגבלות על תשלומים עבור בנייה חדשה) – 1975.

קונים רבים נוטים להסתמך על הקבלן, גם כאשר מוצג בפניהם חוזה בנייה ארוך ומפרט טכני, בעברית. עם זאת, מומלץ להתייעץ עם עורך דין ישראלי בתחום הנדל"ן בנוגע לצד המשפטי, ועם אדריכל / מהנדס בנוגע למפרטים הטכניים ולתוכניות המתאר, כדי להגן על השקעתכם ולהשיג את בית החלומות הישראלי שלכם.